12. Juni 2026, 7:48 Uhr | Lesezeit: 6 Minuten

Beim klassischen Immobilienkauf ist die Zeit häufig knapp. Sind Traumhaus oder Wohnung gefunden, muss schnell die Finanzierungszusage der Bank her. Was aber, wenn die finanziellen Mittel noch nicht zur Verfügung stehen, das Objekt aber perfekt ist? Dann kann ein Optionskauf die Lösung sein.

Folgen Sie jetzt myHOMEBOOK bei WhatsApp

Was ist ein Optionskauf?

„Beim Optionskauf sichert sich ein Interessent das Recht, eine Immobilie innerhalb eines festgelegten Zeitraums zu einem heute vereinbarten Preis zu kaufen – ohne sofortige Kaufverpflichtung“, erklärt Immobilienmakler David Gramzow. Der Verkäufer ist während der Optionslaufzeit an den Vertrag gebunden und darf das Objekt nicht an jemand anderen veräußern. Die kaufinteressierte Person kann später entscheiden, ob die Option ausgeübt wird. Juristisch handelt es sich dabei meist um ein unwiderrufliches Kaufangebot des Verkäufers, das innerhalb der Frist flexibel angenommen werden kann. Um dieses Szenario geht es im Folgenden.

Daneben existiert eine Variante, die ebenfalls als Optionskauf bezeichnet wird. In diesem Fall ziehen die Interessenten zunächst wie Mieter in das Objekt ein. Nach Ablauf einer vertraglichen Frist wird ihnen das bewohnte Haus oder die Wohnung zum Kauf angeboten.

Dann kann ein Optionskauf sinnvoll sein

Mit dem Optionskauf lässt sich eine Immobilie sichern, noch bevor die finale Finanzierung geklärt ist. Das kann etwa der Fall sein, wenn die notwendigen liquiden Mittel fest angelegt sind und die Auflösung Zeit beansprucht. Auch wenn der Zeitpunkt für die Auszahlung einer Lebensversicherung oder die Abwicklung einer Erbschaft oder Schenkung noch nicht erreicht ist, bietet sich eine Option an, deren Ende mit dem Geldzufluss zusammenfällt.

Laut dem Makler kann ein Optionskauf vor allem beim Erwerb eines Grundstücks von Vorteil sein: „Wer ein Baugrundstück gefunden hat, aber noch keine Baugenehmigung besitzt, kann sich das Grundstück per Option sichern – und erst kaufen, wenn die Genehmigung vorliegt.“ Sinnvoll ist ein Optionskauf auch dann, wenn die kaufinteressierte Person mit dem Objekt bereits Pläne hat, deren Realisierbarkeit aber noch nicht feststeht. Wird das Bauamt den geplanten Anbau überhaupt genehmigen? Welchen Sanierungsbedarf hat die Bestandsimmobilie? Sind die gedachten Umbauten bei einem Haus unter Denkmalschutz möglich?

Der Optionskauf verschafft die Zeit, die es braucht, um solche Fragen zu klären. Fallen die Bescheide positiv aus, wird die Option gezogen. Sind die Hindernisse nicht zu bewältigen, verfällt sie. Die in die Planung gesteckte Arbeit sowie eventuelle Gebühren und Honorare für Architekten sind dann zwar verloren, ein größerer finanzieller Schaden lässt sich auf diese Weise jedoch vermeiden.

So läuft ein Optionskauf ab

Am Anfang stehen die Verhandlungen zwischen den Kaufinteressierten und dem Verkäufer. Beide Parteien schließen den Vertrag über den Optionskauf, der alle wesentlichen Punkte regelt:

• den Kaufpreis für das Objekt,
• die Laufzeit der Option, also bis zu welchem Datum der Verkäufer gebunden ist, das Objekt nicht anderweitig zu veräußern,
• die Höhe der Optionsprämie, mit der das ernsthafte Interesse am Erwerb unterstrichen wird. Meist liegt der Betrag zwischen einem und fünf Prozent des finalen Kaufpreises.
• die Zahlungsmodalitäten für die Optionsprämie: einmalige Zahlung oder monatliche Raten,
• die Anrechnung oder den Verbleib der Optionsprämie. Vertraglich kann vereinbart werden, dass die Optionsprämie auf den Kaufpreis angerechnet wird, sich der Preis also entsprechend mindert. Denkbar ist aber auch, dass das Geld beim Verkäufer verbleibt.
• den Todesfall oder die Rückabwicklung: Geregelt werden sollte auch der Fall, dass eine der Vertragsparteien verstirbt.

Optionskauf immer in Begleitung von Notar und Anwalt

David Gramzow sagt dazu: „Die Vertragsgestaltung beim Optionskauf ist komplex, die Verhandlung erfordert Erfahrung auf beiden Seiten – für Privatpersonen ist das Konstrukt ohne rechtliche und immobilienwirtschaftliche Begleitung in der Praxis kaum handhabbar.“ Demnach muss der Vertrag notariell beurkundet werden – eine bloße Beglaubigung der Unterschriften reicht nicht aus. Ohne diese formelle Absicherung ist die gesamte Vereinbarung nach deutschem Recht nichtig (§ 311b Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 125 BGB) und entfaltet keinerlei Bindungswirkung – sie wäre dann unverbindlicher als eine reine Absichtserklärung („Letter of Intent”).

Zudem wird der künftige Eigentumsanspruch durch eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert. Ein reines „Optionsrecht” lässt sich dort nämlich nicht eintragen. Erst diese Vormerkung macht für kreditgebende Banken und Dritte deutlich, dass der Verkäufer das Objekt nicht mehr anderweitig veräußern oder die Immobilie ohne Zustimmung weiter belasten kann. Die Eintragung schützt – je nach exakter vertraglicher Ausgestaltung – in der Regel auch vor einem Verlust im Falle einer Insolvenz des Verkäufers.

Auch interessant: Warum man vor dem Immobilienkauf das Grundbuch überprüfen sollte

Mehr zum Thema

Für Käufer und Verkäufer Anwalt erklärt wichtigste Punkte zum Immobilienkaufvertrag

Makler klärt auf Die wichtigsten Fragen und Antworten beim Verkauf einer Immobilie

Vorteile und potenzielle Fallstricke eines Optionskaufs

Einer der Vorteile des Optionskaufs liegt in der Planungssicherheit. Das gewünschte Objekt kann vor Ablauf der Option nicht an eine andere Person gehen. Steigt der Wert der Immobilie während dieser Zeit, gilt dennoch der vertraglich vereinbarte Preis. Sinkt der Preis wegen besonderer Umstände, lässt sich die Option einfach verfallen.

Diese mögliche Wertsteigerung ist auch der größte Nachteil für den Verkäufer, denn die Möglichkeit, an der Steigerung zu teilzuhaben, entfällt. Umgekehrt muss der Verkäufer auch damit rechnen, dass die Option nicht gezogen wird. Im Falle eines Wertrückgangs wird dann ein neuer Käufer gesucht. Als „Entschädigung” bleibt allerdings die vertraglich geregelte Optionsprämie.

Die Bindung an die Option kann sich für den Verkäufer auch dann als Nachteil erweisen, wenn sich seine Lebensumstände verändern und die Immobilie vielleicht doch nicht verkauft werden soll. In diesem Fall bleibt nur der Versuch, eine vorzeitige Vertragsauflösung zu vereinbaren.

Aus Käufersicht gibt es einen wichtigen steuerlichen Punkt zu beachten. Zwar fällt die in Deutschland vorgeschriebene Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf in der Regel erst dann an, wenn die Option tatsächlich ausgeübt wird. Ist die vereinbarte Optionsprämie sehr hoch (etwa die genannten fünf Prozent) oder der Vertrag so gestaltet, dass ein hoher wirtschaftlicher Druck zur Ausübung besteht und der Kauf wirtschaftlich alternativlos erscheint, kann das Finanzamt den Optionsvertrag bereits als steuerpflichtiges Ereignis einstufen und die Grunderwerbsteuer sofort einfordern.

Unbedingt Anwalt und Notar einschalten

Wie erwähnt, ist der Optionskauf notariell zu beurkunden, damit die von beiden Seiten erwartete Rechtssicherheit besteht. Notare sind allerdings zur Neutralität verpflichtet. Ihre Expertise sorgt dafür, dass der Vertrag dem geltenden Recht entspricht. Sie prüfen jedoch nicht, ob die einzelnen Bestimmungen der Vereinbarung für die Beteiligten vorteilhaft sind. Deshalb empfiehlt sich zusätzlich anwaltliche Hilfe. Auf Immobilienrecht spezialisierte Anwälte unterstützen dabei, eventuelle Risiken im Vertrag zu erkennen und zu minimieren.