28. Juli 2026, 17:21 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Die Mietkaution sorgt immer wieder für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Fast 16 Prozent der Mietrechtsprozesse im Jahr 2025 drehten sich um dieses Thema. Der meiste Ärger entsteht oft aus Unwissenheit oder falschen Annahmen. Genau darum dreht sich alles in diesem myHOMEBOOK-Artikel. Die juristische Einordnung liefert ein Fachanwalt für Mietrecht.
Die Überlegung ist aus Mietersicht grundsätzlich gar nicht verkehrt. Der Umzug ist geplant. Das Herrichten der neuen Wohnung kostet viel Geld. Warum also nicht die für die bisherige Wohnung geleisteten drei Monatsmieten als Kaution mit den noch offenen Mietzahlungen verrechnen?
„Abwohnen der Kaution“
„Juristen bezeichnen den geschilderten Fall als ‚Abwohnen der Kaution‘“, berichtet Thomas Pliester, Fachanwalt für Mietrecht aus Mönchengladbach, auf Nachfrage von myHOMEBOOK. „Um im Beispiel zu bleiben, der Mieter stellt dann für die letzten drei Monate der Vertragslaufzeit die Zahlungen an den Vermieter ein, weil der ja schließlich die Kaution für drei Monatsmieten auf seinem Konto hat. Doch das Einstellen der Mietzahlungen mit Verweis auf die Kaution ist nicht zulässig.“
Denn hier liegt auf Seiten des Mieters ein großer Irrtum vor. Juristisch betrachtet stellen die Mietzahlungen und die Kaution zwei unterschiedliche Sachverhalte dar. Eine geleistete Mietkaution dient eben nicht als reiner Mietvorschuss, falls ein Mieter den monatlichen Zahlungen einmal nicht nachkommt. Sie dient für den Vermieter als Sicherheit für Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Dazu gehören unter anderem:
- Schäden an der Wohnung,
- Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung,
- weitere berechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis und
- auch offene Mietzahlungen.
Der Vermieter darf also sehr wohl Mietrückstände mit der Kaution verrechnen. Wenn ein Mieter hingegen die Kaution als „Mietersatz“ verwendet, handelt es sich um unzulässiges „Abwohnen“.
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Mietrecht unterscheidet sehr genau
Aber warum unterscheidet das Mietrecht hier so genau? „Das sogenannte ‚Abwohnen der Kaution‘ funktioniert deswegen rechtlich nicht, weil während des laufenden Mietverhältnisses noch kein fälliger Anspruch auf Rückzahlung der Kaution besteht. Mieter können deshalb ihre letzte Miete nicht einfach mit der hinterlegten Sicherheitsleistung verrechnen. Die Kaution bleibt bis zur abschließenden Klärung möglicher Ansprüche des Vermieters bestehen“, erklärt der Experte.
Anders ausgedrückt, das Verrechnen ist unzulässig, weil der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses noch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution hat. Der Vermieter hingegen hat aufgrund des gültigen Mietvertrags einen berechtigten Anspruch auf die Zahlung der letzten Monatsmiete. Das sind zwei Ansprüche, die sich grundsätzlich nicht miteinander verrechnen lassen.
„Der Vermieter hat bis zu sechs Monate Zeit, die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen“, verweist Rechtsanwalt Thomas Pliester auf die gesetzlichen Bestimmungen. Richter haben in der Vergangenheit in solchen Fällen in ihren Urteilen immer auf die besondere Sicherungsfunktion der Kaution verwiesen.
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Das droht einem Mieter
Wer also zum Ende eines Mietverhältnisses die Zahlung der monatlichen Miete mit Verweis auf die Kaution einstellt, dem droht großes Ungemach:
- Der Mieter käme ohne Mahnung umgehend in Verzug.
- Bei zwei rückständigen Monatsmieten darf der Vermieter fristlos kündigen,
- Der Vermieter darf die ausstehenden Mietzahlungen gerichtlich einfordern; so kämen zur noch zu zahlenden Miete weitere Gerichts- und Prozesskosten für den Mieter hinzu.
Kommt es zu einem Gerichtsprozess, fällt das Urteil in der Regel immer zugunsten eines Vermieters aus. „Sonderfälle gibt es eigentlich keine. Denkbar wäre natürlich, wenn der Vermieter dem Mieter erklärt, dass er mit der Kaution aufrechnen dürfe. Dann ist der Kautionsrückzahlungsanspruch unstreitig und unterliegt auch der Aufrechnung. Das kommt in der Praxis allerdings nie vor“, betont Pliester.
Bleibt also festzuhalten, die Kaution ist kein Guthaben, über das ein Mieter frei verfügen kann. Die Kaution dient als Sicherheit für den Vermieter, um noch offene, finanziell relevante Rechnungen aus dem Mietverhältnis zu begleichen.