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Privatsphäre achten

Wann dürfen Vermieter die Mietwohnung betreten?

Dürfen Vermieter einfach die Wohnung des Mieters betreten?
Haben Vermieter das Recht, immer die Wohnung des Mieters zu betreten?Foto: Getty Images

Vermieter möchten in der Regel sicher stellen, dass ihr Eigentum pfleglich behandelt wird. Aber dürfen sie deshalb ohne Anmeldung die Mietwohnung betreten? Welche Gründe müssen dafür vorliegen?

Viele Vermieter fragen sich, wie ihre Mietwohnung wohl behandelt wird. Wie ist der Zustand? Gibt es Haustiere? Wird in der Wohnung geraucht? Auch wenn diese Fragen so manchem Vermieter unter den Nägeln brennen, gibt es kein grundsätzliches Besichtigungsrecht für den Vermieter, das dem Vermieter erlauben würde, die Mietwohnung in bestimmten Abständen zu betreten und zu inspizieren, erklärte Anja Franz vom Mieterverein München.

Auch eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter dieses Recht gewährt, ist laut Franz unwirksam. Das zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az.: III ZR 289/13). Demnach ist die Privatsphäre des Mieters juristisch höher zu bewerten als das Interesse des Vermieters, sich vom Zustand seines Eigentums zu überzeugen. Während der Dauer des Mietvertrags hat der Mieter das alleinige, uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung.

Bei welchen Ausnahmen der Vermieter die Wohnung betreten darf

Der Vermieter darf die Mietwohnung nur betreten, wenn er einen konkreten und berechtigten Grund hat. „In Notfällen, wenn Gefahr in Verzug ist, zum Beispiel bei einem Rohrbruch oder Brand, darf der Vermieter nach erfolgloser Kontaktaufnahme mit dem Mieter die Wohnung sogar betreten, wenn dieser nicht zu Hause ist“, erklärt Franz.

Ansonsten muss der Vermieter Besuche sieben bis zehn Tage vorher anmelden und dabei möglichst drei Ausweichtermine nennen. Wie weit im Voraus er den Besuch ankündigen muss, hängt wesentlich von der Dringlichkeit ab. Ist der Mieter an den Tagen verhindert, muss er von sich aus Ersatztermine vorschlagen.

„Berechtigte Gründe sind zum Beispiel Reparaturen oder die Vorbereitung von Modernisierungsmaßnahmen“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach. Die Juristin beim Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum führt aus: „Auch die Suche nach Ursachen für Schäden wie zum Beispiel Schimmelbefall gehört dazu.“

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Wann Mieter den Zutritt zur Wohnung erlauben müssen

Vermieter dürfen dann die Mietwohnung betreten, wenn sie einen begründeten Verdacht haben, dass ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vorliegt - etwa unerlaubte Tierhaltung oder Untervermietung. Grundsätzlich dürfen Vermieter die Wohnung auch Kaufinteressenten oder Nachmietern zeigen.

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Liegen triftige Gründe vor, darf der Mieter dem Vermieter den Besuch nicht verweigern. Er hat die Pflicht, ihm nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. „Stellt er sich quer, ist das eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten. Wenn dem Vermieter dadurch ein Schaden entsteht, muss der Mieter unter Umständen dafür haften“, erklärt Faust-Füllenbach.

Der Vermieter kann sein Recht auch beim Amtsgericht per Klage durchsetzen. „Ist sie erfolgreich, kann der Vermieter die Wohnung notfalls in Begleitung eines Gerichtsvollziehers betreten“, so die Juristin. In dringenden Fällen ist ein Eilverfahren möglich. Aber so weit sollten es beide Vertragspartner möglichst nicht kommen lassen.

Ist eine Kündigung möglich, wenn man den Vermieter nicht hereinlässt?

Verweigert ein Mieter eine Besichtigung unberechtigt, hat der Vermieter grundsätzlich das Recht den Mietvertrag fristlos zu kündigen, so der Berliner Mieterverein. Dazu habe auch der BGH schon entschieden (AZ.: VIII ZR 221/09). Ob eine Verletzung von Duldungspflichten schwer genug wiegt, um eine außerordentliche Kündigung zu begründen, muss immer im Einzelfall entschieden werden.

Uneinigkeit herrscht oft darüber, ob Vermieter bei Betreten der Mietwohnung diese fotografieren dürfen, um sie etwa im Internet zum Verkauf anzubieten. „Das ist nicht erlaubt, wenn der Mieter nicht zustimmt“, betont Faust-Füllenbach. Ausnahme: er macht Fotos, um Schäden zu dokumentieren und zur Begutachtung für einen Sachverständigen.

Darf der Vermieter einen Notschlüssel deponieren?

Auch beim Thema Schlüssel gibt es Unsicherheiten. Manche Vermieter behalten einfach einen Notschlüssel der Mietwohnung. „Das geht gar nicht“, so Faust-Füllenbach. „Der Mieter hat das Recht auf die kompletten Wohnungsschlüssel.“

Bei längerer Abwesenheit sollten Mieter aber dafür sorgen, dass der Vermieter im Notfall in die Wohnung kommt. „Am besten ist es, ihm einen Namen und die Anschrift der Person zu hinterlassen, die den Wohnungsschlüssel für solche Fälle aufbewahrt“, rät Franz.

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Besteht der Vermieter unbedingt darauf, selbst einen Schlüssel zu behalten, kann der Mieter getrost darauf eingehen und später das Schloss ausbauen lassen. „Allerdings muss er beim Auszug den alten Zustand wieder herstellen.“ Betritt der Vermieter ohne Erlaubnis in Abwesenheit des Mieters dessen Wohnung, handelt es sich nicht nur um ein Kavaliersdelikt. „Er macht sich damit in der Regel strafbar, denn er begeht Hausfriedensbruch“, stellt Faust-Füllenbach klar.