15.07.2021, 20:41 Uhr | Lesezeit: 6 Minuten
Immer wieder kommt es zu Problemen mit der Hausverwaltung, egal ob man Mieter oder Eigentümer ist. Die Position von letzterer Gruppe wurde jedoch mittlerweile gestärkt. Dennoch ist Vorsicht geboten, wenn es in der Eigentümerversammlung um die Wahl eines geeigneten Hausverwalters geht.
Im Nachklapp zum Aufruf „Ärger mit der Hausverwaltung“ wandten sich zahlreiche Leser an die myHOMEBOOK-Redaktion. Im Fall von Matthias S. ging es unter anderem um die Frage, welche Qualifikationen und Kompetenzen ein seriöser Hausverwalter mitbringen sollte. Er meldete einige berechtigte Zweifel nach einem Verwalterwechsel an. myHOMEBOOK hat sich bei zwei Experten erkundigt, auf was Eigentümer achten sollten und welche Rechte sie haben.
Leser meldet nach Verwalterwechsel Zweifel an
Nachdem die aktuelle Hausverwaltung von Matthias S. zum Jahresende seine Kündigung eingereicht hat, steht nun ein Wechsel bevor. Es geht um die Verwaltung von zwei WEGs mit insgesamt 18 Einheiten. Die Eigentümer haben sich nunmehr auf einen neuen Verwalter geeinigt.
Doch Matthias S. sind einige Unstimmigkeiten aufgefallen, mit denen er sich an die myHOMEBOOK-Redaktion wandte. So sei im Vertragsentwurf „lediglich eine Kündigung aus wichtigem Grund“ eingeräumt. Zudem sei keine Widerspruchsbelehrung enthalten, obgleich das neue WEG-Gesetz dies vorsieht.
Dieser Sachverhalt machte Matthias S. stutzig: „Hier steht trotz gesetzlicher Vorgaben die Befürchtung, bei etwaiger Kündigung auf Probleme zu stoßen.“ Aber damit nicht genug: Dem Eigentümer sind noch weitere Details aufgefallen, die ihm Sorge bereiten.
Er schreibt: „Der neue Verwalter ist hauptberuflich Anwalt und verwaltet die Objekte nebenher.“ Zudem habe er die Verwaltung an die Bedingung geknüpft, „wenn er gleichzeitig ein Mandat als Anwalt erhält, um etwaige Probleme beim Verwalterübergang juristisch zu begleiten.“ Für Matthias S. stellt sich „die Frage nach Seriosität und Integrität, da eine Zweckbindung eher zweifelhaft ist.“
Der neue Verwalter verlangt für seine Tätigkeit lediglich zehn Euro netto pro Eigentümer im Monat, „sodass auch hier eine gewisse Verunsicherung meinerseits ob der Professionalität besteht.“ Zudem gäbe es nur eine einzige Mitarbeiterin, weshalb Matthias S. sich fragt, ob das für eine gute Verwaltung ausreicht. Nach eigenen Angaben betreue der Verwalter 600 Einheiten, ist ferner Anwalt für rund zehn Rechtsgebiete und in zwei Vereinen tätig. Im Vorfeld fielen Aussagen wie „Hier ist ja nicht viel zu tun“. Matthias S. fragt sich nun, ob es sich um einen seriösen Hausverwalter handelt, oder ob seine Zweifel berechtigt sind.
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Was zeichnet einen seriösen Hausverwalter aus?
myHOMEBOOK ist mit der Situation des Lesers auf Experten zugegangen, um die Lage einzuschätzen und allgemein zu bewerten. Eigentümer haben mit dem neuen WEG-Gesetz (auch WEMoG) nämlich mehr Rechte, die sie auch wahrnehmen können. Lothar Blaschke ist Vorsitzender des Vereins Deutscher Wohnungseigentümer e.V. (VDWE). Er sagt: „Es gehört für Wohnungseigentümer der Vergangenheit an, nahezu recht- und hilflos dem Diktat eines unfähigen Verwalters ausgeliefert zu sein. Mit dem neuen WEMoG kann die Verwaltung nach mehrheitlichen Willen jederzeit abberufen werden.“ Auf die Frage, wie Eigentümer einen seriösen Hausverwalter finden, antwortet er: „Der gut gemeinte Ratschlag für eine feste Beziehung – man prüfe, bevor man sich bindet – gilt auch bei der Verwalterauswahl.“
Nach welchen Kriterien sollten Eigentümer entscheiden?
Egal, ob es sich um zehn oder 100 Wohneinheiten handelt – die Kriterien sind laut Blaschke bei der Wahl eines seriösen Hausverwalters die gleichen. Folgende Fragen sind wichtig: „Ist die Verwaltung vor Ort vertreten, schnell und zu festen Zeiten erreichbar, qualifiziert und weitergebildet? Werden Anfragen zeitnah beantwortet, Erhaltungsmaßnahmen geplant, beauftragt und überwacht?“
Zudem rät der Experte: „Die Vergütung sollte nie alleiniges Vergleichskriterium sein. Nicht der günstigste Anbieter ist der beste.“ Besonders Augenmerk gelte den Sondervergütungen, die im Verwaltervertrag gelistet sind. „Unseriöse Verwaltungen nutzen diese, um bei einer relativ niedrigen Verwaltervergütung Pflichtaufgaben zusätzlich finanziert zu bekommen.“ Blaschke empfiehlt: „Lassen Sie sich nicht von Hochglanzprospekten täuschen, vertrauen Sie eher auf Referenzen und Ihren gesunden Menschenverstand.“
Auch Katrin Ahmerkamp vom Verband Wohneigentum verrät auf myHOMEBOOK-Anfrage, wie man einen seriösen Hausverwalter von „schwarzen Schafen“ unterscheidet. „Kann der Verwalter ordentlich verwaltete Referenzobjekte vorweisen? Gibt es eine berufliche Grundqualifikation mit Bezug zur Immobilienwirtschaft und können regelmäßige Fort- und Weiterbildungen nachgewiesen werden? Ist der Bürobetrieb gut strukturiert? Ist der Hausverwalter Mitglied in einem Berufsverband?“ Diese Fragen sollten die Eigentümer vorab bei der Verwaltersuche besprechen.
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Welche Qualifikation sollte ein seriöser Hausverwalter haben?
„Bis Ende 2020 gab es keinerlei Zulassungsvoraussetzungen für den Beruf des Verwalters“, erklärt Ahmerkamp. Doch das hat sich mit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum 1.12.2020 geändert. Wohnungseigentümer haben künftig das Recht, einen zertifizierten Verwalter zu verlangen (§ 19 Abs. 2, Nr. 6 WEG).
Eigentümer müssten sich aber noch etwas gedulden: „Dieser Anspruch gilt nach einer Übergangszeit von zwei Jahren ab Dezember 2022, damit das Zertifizierungsverfahren entwickelt werden kann“, sagt Ahmerkamp. Wie die Zertifizierung aussieht, solle eine Rechtsverordnung regeln, für die das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz jetzt einen Entwurf vorgelegt hat.
„Grundsätzlich darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt und die erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nachgewiesen hat“, erklärt Ahmerkamp und verweist auf § 26a Abs. 1 WEG. Allerdings seien die Rahmenbedingungen der Zertifizierung noch nicht festgelegt. Zudem ist diese Zertifizierung keine Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis (§ 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO), Eigentümer können diese aber als Teil der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ verlangen.
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Wann kann man dem Verwalter kündigen?
Matthias S. zeigte sich irritiert darüber, dass im Verwaltervertrag nur eine „Kündigung aus wichtigem Grund“ festgehalten ist. Auch darauf hat Ahmerkamp vom Verband Wohneigentum eine Antwort: „Die von Ihrem Leser angesprochene Gesetzesänderung (Kündigung des Verwalters) gilt zwingend, auch wenn es nicht im Vertrag steht.“ Nach § 26 Abs. 3 WEG könne der Verwalter jederzeit abberufen werden. „Der neben der Berufung bestehende Verwaltervertrag ist eigens zu kündigen und endet ohne Extra-Kündigung spätestens sechs Monate nach der Abberufung.“ Ist im Vertrag nur das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund eingeräumt, schadet dies laut Ahmerkamp nicht. Der Paragraf 26 gelte weiterhin. Weitere Informationen zum Thema „Hausverwaltung kündigen“ lesen Sie in diesem Artikel.