21. Mai 2025, 6:10 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Eine neue Heizung ohne unmittelbare Entlastung? Für Mieter könnte das künftig teuer werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Auch wenn der Energieverbrauch zunächst gleich bleibt, dürfen Vermieter die Kosten für eine effizientere Heizung auf die Miete aufschlagen. Was das Urteil für Mieter bedeutet – und warum es für Streit sorgt.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter nach dem Einbau einer neuen Heizung die Miete erhöhen dürfen – auch wenn der Energieverbrauch nicht sofort sinkt. Ausschlaggebend sei allein die höhere Energieeffizienz der neuen Anlage. Die Details im Überblick.
Vermieter dürfen Miete bei neuer Heizung erhöhen
In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits Ende März den Vermietern mehr Spielraum bei der Umlage von Modernisierungskosten eingeräumt. Demnach dürfen Vermieter die Kosten für eine neue Heizungsanlage auch dann auf ihre Mieter umlegen, wenn sich der Energieverbrauch im Anschluss an den Austausch zunächst nicht reduziert hat. Entscheidend sei allein die Effizienz der neuen Technik.
Wie das Gericht betonte, sei es ausreichend, wenn die neue Heizung nachweislich effizienter arbeite als das alte Modell. Die Richter argumentierten, dass moderne Anlagen langfristig in der Regel einen geringeren Energieverbrauch erwarten ließen, wovon letztlich auch die Mieter profitieren könnten.
Die rechtliche Grundlage bildet die sogenannte Modernisierungsumlage, die es Vermietern erlaubt, jährlich acht Prozent der entstandenen Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen. Ausgenommen sind dabei jedoch Instandhaltungsausgaben sowie erhaltene Fördermittel.
BGH kippt Urteil des Landgerichts Bremen
Anlass des Urteils war ein Rechtsstreit, bei dem eine Mieterin gegen eine Mieterhöhung nach dem Heizungsaustausch geklagt hatte. Die neue Gasheizung war bereits 2017 eingebaut worden, 2019 wurde die Umlage zunächst reduziert. In dem Verfahren stellte ein Sachverständiger fest, dass der Energieverbrauch zwischen 2017 und 2021 nicht gesunken sei. Jedoch habe der Experte auch festgestellt, dass die neue Anlage nicht korrekt eingestellt gewesen sei. Das habe zu einer ineffizienten Nutzung geführt.
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Während das Landgericht Bremen der Klägerin recht gab und die Mieterhöhung für unzulässig hielt, beurteilte der BGH den Fall anders. Die Richter in Karlsruhe erklärten, dass der Energieverbrauch von verschiedenen Einflüssen abhänge. Dazu zählen etwa die Witterung oder das individuelle Heizverhalten der Mieter. Die Aussagekraft kurzfristiger Verbrauchswerte sei daher begrenzt.
Zudem betonte das Gericht, dass die Möglichkeit zur Kostenumlage ein zentraler Anreiz für Vermieter sei, in moderne, energieeffiziente Technik zu investieren. Mit dem Urteil wurde dem Vermieter die Möglichkeit eingeräumt, die Miete um elf Prozent zu erhöhen.
Zeitpunkt der Ankündigung der Mieterhöhung entscheidend
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Das sagt der Mieterverein zum BGH-Urteil
Was bedeutet die Entscheidung nun konkret für Mieter? myHOMEBOOK hat beim Mieterverein München nachgefragt. „Der BGH hat entschieden, dass es nach Einbau einer neuen Heizung bei der Frage, ob die Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, nicht darauf ankommt, ob der tatsächliche Energieverbrauch sinkt. Sondern es kommt darauf an, ob die bauliche Veränderung zum Zeitpunkt der Mieterhöhung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie erwarten lässt“, fasst die stellvertretende Geschäftsführerin Monika Schmid-Balzert zusammen.
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Gutachten oder eine Berechnung anhand von Pauschalwerten können dafür eine Grundlage liefern. „An und für sich ist diese Entscheidung nicht überraschend, wenn man sich das Gesetz zu dem Thema ansieht“, meint die Expertin für Mietrecht. „Die Praxis wird jetzt zeigen, ob es für Mieter nun komplizierter wird, ermitteln zu lassen, ob eine Energieeinsparung vorliegt oder nicht.“
Eine weitere Belastung für Mieter?
„Die Sorge vor steigenden Energiekosten ist bereits weit verbreitet. Für viele Mieter in Deutschland stellt das Urteil wohl eine zusätzliche Belastung dar. Das BGH-Urteil dürfte deshalb nicht nur juristisch für Zündstoff sorgen, sondern auch die Debatte über soziale Gerechtigkeit bei der Energiewende weiter anheizen.“