16. Juli 2026, 15:36 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Für Eigentümer von Immobilien gehört die Grundsteuer zu den regelmäßigen laufenden Kosten. Doch was gilt bei vermieteten Häusern oder Wohnungen? Dürfen Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung an ihre Mieter weitergeben?
Spätestens seit der Grundsteuerreform ist das Thema für viele Immobilienbesitzer wieder in den Fokus gerückt. Mittlerweile haben zahlreiche Eigentümer ihren ersten Steuerbescheid auf Grundlage der neuen Berechnung erhalten. Für manche fällt die Abgabe nun höher aus als zuvor. Damit stellt sich die Frage, ob Vermieter diese gestiegenen Kosten im Rahmen der Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen dürfen. myHOMEBOOK hat dazu mit Anwältin Nicole Mutschke gesprochen.
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Grundsteuer kann grundsätzlich umgelegt werden
Aus rechtlicher Perspektive ist die Situation eindeutig, sagt Rechtsanwältin Mutschke: „Die Grundsteuer gehört ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten. Ohne eine entsprechende Vereinbarung kann der Vermieter sie nicht zusätzlich zur Miete verlangen.“ Diese Regelung ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) verankert.
Bei dieser Übertragung handelt es sich um eine gängige Praxis, die seit Jahrzehnten so gehandhabt und immer wieder juristisch auch so bestätigt wurde. Die Umlage der Grundsteuer auf die Nebenkosten ist allerdings an Voraussetzungen geknüpft.
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Voraussetzungen für die Umlage der Grundsteuer
Die wesentliche Voraussetzung für die Umlage der Grundsteuer auf die Nebenkosten ist ein rechtlich gültiger Mietvertrag, in dem unter dem Punkt der Mietnebenkosten
- die Grundsteuer ausdrücklich erwähnt wird, oder
- der Hinweis enthalten ist, dass die Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umgelegt werden.
Pauschale Formulierungen sind ungültig. Dies gilt gleichfalls für andere Nebenkosten. Kurzum: Abgerechnet werden kann nur, was im Vertrag steht und zulässig ist, erklärt die Anwältin.
Darf der Vermieter die Grundsteuer einfach erhöhen?
Nein, das darf der Vermieter nicht. Die auf das Grundstück oder die Immobilie anfallende Grundsteuer darf er nur im Rahmen der ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. „Eigene Zuschläge oder pauschale Aufschläge sind nicht zulässig“, ergänzt Nicole Mutschke.
„Bei einer Betriebskostenpauschale kann der Vermieter gestiegene Kosten nur weitergeben, wenn der Mietvertrag eine solche Erhöhung vorsieht. Außerdem muss die Grundsteuer tatsächlich gestiegen sein und der Vermieter muss den Grund und die Berechnung der Erhöhung in Textform nachvollziehbar erläutern“, erklärt die Anwältin.
Diese Rechte haben Mieter
Wie bei anderen Nebenkostenarten müssen Vermieter die Abrechnung transparent gestalten. Die Mieter müssen nachvollziehen können, wie sich der Kostenblock zusammensetzt. Zudem haben sie das Recht der Belegprüfung. Die Mieter können also darauf bestehen, den Grundsteuerbescheid des Vermieters einzusehen.
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Umlage richtet sich nach Art des Objekts
Bei der Umlage der Grundsteuer auf die Miete sind verschiedene Varianten denkbar und erlaubt. Diese hängen vom vermieteten Objekt ab.
- Wurde ein Haus vermietet, wird die für das Anwesen fällige Grundsteuer an die Mieter weitergereicht.
- Bei dem Mietobjekt handelt es sich um eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus, das dem Vermieter vollständig gehört. Dann kann die Grundsteuer anteilig nach der jeweiligen Wohnfläche auf die Mieter umgelegt werden.
- Das Mietobjekt ist eine Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Hier zahlt der Vermieter in Höhe seines Miteigentumsanteils die Grundsteuer. Diesen Anteil reicht er im Falle der Vermietung an den Mieter weiter.
Diskussionen zur Grundsteuer
Mit der Grundsteuerreform, die seit Anfang 2025 wirksam ist, hat sich auch die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer grundlegend geändert. Die bisherige Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte wurde durch ein neues Modell ersetzt.
An der grundsätzlichen Umlagefähigkeit der Grundsteuer ändert die Reform jedoch nichts. Auch nach 2025 bleibt die Grundsteuer gemäß der Betriebskostenverordnung eine umlagefähige Kostenposition. Vermieter dürfen die Steuer weiterhin auf ihre Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Eine Gesetzesinitiative zielte in den vergangenen Jahren darauf ab, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer einzuschränken oder ganz zu beseitigen. Ein Vorschlag, der in die Debatte eingebracht wurde, sieht eine teilweise Umlage der Grundsteuer vor. Dies würde bedeuten, dass Vermieter einen bestimmten Prozentsatz selbst tragen müssten. Bislang hat dieser Ansatz jedoch keinen Eingang in konkrete Gesetzesvorhaben gefunden.