1. Oktober 2026, 6:43 Uhr | Lesezeit: 7 Minuten
Spätestens seit dem Film „Liebe braucht keine Ferien“ ist das Tauschen von Wohnungen keine Wunschvorstellung. Tatsächlich ist es in Zeiten von Wohnungskrisen und hohen Mieten eine verständliche Abwägung. Gerade für jene, die ohnehin eine neue Bleibe suchen, kann das Konzept interessant sein. Ganz so einfach, wie es auf der Leinwand wirkt, ist es rechtlich aber nicht. myHOMEBOOK, sprach mit einer Anwältin darüber, was Mieter vor einem Wohnungstausch wissen sollten und welche rechtlichen Fallen lauern könnten.
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Was steckt hinter dem Konzept einer Tauschwohnung?
Familienzuwachs, ein neuer Arbeitsplatz oder der Wunsch, sich im Alter zu verkleinern, und Anderes, können Gründe für einen Umzug sein. Eine passende und bezahlbare Wohnung zu finden, kann aber schwierig sein. Eine Tauschwohnung bietet eine gute Möglichkeit bei der Wohnungssuche. Über entsprechende Online-Portale können Mieter ihre eigene Wohnung anbieten und nach einem passenden Tauschpartner suchen. Das Prinzip ist simpel: Person A bezieht die Wohnung von Person B und Person B im Gegenzug die von Person A.
Was erstmal einfach klingt, ist rechtlich aber etwas komplexer. „Ein Wohnungstausch bedeutet rechtlich nicht automatisch, dass zwei Mieter einfach ihre Mietverträge tauschen“, erklärt Rechtsanwältin Nicole Mutschke. Häufig würden die bisherigen Verträge beendet und anschließend neue abgeschlossen. Möglich sei auch, dass ein neuer Mieter mit Zustimmung des Vermieters in einen bestehenden Mietvertrag eintritt.
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Muss der Vermieter einer Tauschwohnung zustimmen?
Haben zwei Mieter eine passende Wohnung gefunden und sich über den Tausch geeinigt, ist längst noch nicht alles geregelt. Auch die jeweiligen Vermieter müssen zustimmen. Grundsätzlich dürfen diese den Wohnungstausch nämlich ablehnen. Mutschke erklärt: „Das ist auch nachvollziehbar, denn er bekommt einen völlig neuen Vertragspartner. Er muss nicht hinnehmen, dass beispielsweise ein zuverlässiger und zahlungsfähiger Mieter durch jemanden ersetzt wird, bei dem die Zahlungsfähigkeit unsicher ist.“ Ein allgemeines gesetzliches Recht auf einen Wohnungstausch gibt es laut der Rechtsanwältin nicht. Allerdings kann im Mietvertrag ein Recht auf einen Mieterwechsel vereinbart worden sein.
Besonderheiten gibt es manchmal bei Wohngemeinschaften. Mutschke verweist auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2022. Demnach könne sich ein Recht auf einen Mieterwechsel auch aus den Umständen ergeben. Aber auch dann müssen die Voraussetzungen gegeben sein. Ein solcher Wechsel komme beispielsweise infrage, wenn von Beginn an klar gewesen sei, dass die Bewohner einer Studenten-WG voraussichtlich häufiger wechseln. Die Tatsache allein, dass es sich um eine WG handelt, reicht dafür jedoch nicht aus.
Darf der Vermieter beim Tausch die Miete erhöhen?
Ob sich durch den Wohnungstausch auch die Miethöhe verändern kann, hängt davon ab, wie dieser rechtlich umgesetzt wird. Wird ein völlig neuer Mietvertrag abgeschlossen, kann grundsätzlich nicht nur eine neue Miethöhe beschlossen werden. Auch andere Vertragsbedingungen können sich dabei ändern. Dabei gelten weiterhin die gesetzlichen Grenzen.
Anders sieht es aus, wenn der neue Bewohner in einen bereits bestehenden Mietvertrag eintritt. In diesem Fall übernimmt er zunächst die darin vereinbarten Rechte und Pflichten. Deshalb sollte man sich den bisherigen Vertrag vor dem Einzug besonders genau ansehen. Auch die Vorgeschichte des Mietverhältnisses kann eine Rolle spielen. „Die Uhr wird durch den Mieterwechsel nicht einfach auf null gestellt“, erklärt Mutschke. War die Miete beispielsweise bereits entsprechend lange unverändert und sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, könne der neue Mieter möglicherweise schon relativ kurze Zeit nach dem Einzug mit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete konfrontiert werden.
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Was passiert, wenn ein Vermieter nicht zustimmt?
Selbst wenn sich beide Mieter bereits sicher sind, kann der geplante Wohnungstausch noch platzen. Stimmt einer der beteiligten Vermieter nicht zu, „scheitert der Tausch in aller Regel“, so Mutschke. Die Vereinbarung zwischen den beiden Mietern allein reicht demnach nicht aus. Besonders schwierig wird es, wenn einer der Beteiligten seinen bisherigen Mietvertrag zu diesem Zeitpunkt bereits gekündigt hat. Denn eine ausgesprochene Kündigung lässt sich nicht einfach einseitig zurücknehmen. Mutschkes Rat ist deshalb eindeutig, dass man die alte Wohnung erst kündigt, wenn der neue Mietvertrag beziehungsweise die Übernahme des bestehenden Mietvertrags tatsächlich sicher ist.
Was droht bei einem Wohnungstausch ohne Erlaubnis?
Einfach die Schlüssel austauschen und einziehen, ohne vorher mit den Vermietern zu sprechen? Davon sollte man absehen. Denn dadurch entsteht nicht automatisch ein rechtlich wirksamer Wohnungstausch. Für den Vermieter bleibt weiterhin der bisherige Mieter Vertragspartner und muss auch weiter für Mietzahlung und andere Verpflichtungen einstehen. Gleichzeitig wird die Person, die neu eingezogen ist, durch eine Vereinbarung mit dem bisherigen Bewohner nicht automatisch selbst zum Mieter. Im schlimmsten Fall haben die beiden Beteiligten ihre Wohnungen getauscht, während die dazugehörigen Mietverträge unverändert weiterbestehen.
Was passiert mit Kaution und bestehenden Schäden?
Auch Kaution, Schäden oder Rückbauten sollten vor dem Einzug geklärt werden. Bei einem neuen Mietvertrag wird erst das vorherige Mietverhältnis regulär beendet und abgerechnet. Die bisherige Kaution wird entsprechend abgerechnet und der neue Mieter hinterlegt gegebenenfalls eine eigene.
Komplizierter kann es werden, wenn jemand in einen bestehenden Vertrag eintritt. Dann sollte laut Anwältin ausdrücklich vereinbart werden, was mit der bisherigen Kaution geschieht und in welchem Zustand die Wohnung übernommen wird. Besondere Aufmerksamkeit verdienen vorhandene Schäden, Einbauten und Umbauten. Übernimmt der neue Mieter Veränderungen des Vormieters, kann es später zu einer Pflicht kommen, diese beim eigenen Auszug zurückzubauen. Auch bereits vorhandene Schäden können je nach Absprache zum Problem werden. Deshalb empfiehlt es sich, den Zustand der Wohnung vor der Übernahme genau zu dokumentieren und schriftlich festzuhalten, welche Schäden oder Veränderungen bereits vorhanden waren und wer dafür verantwortlich ist.
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Diese Vor- und Nachteile spielen eine Rolle
Neben den rechtlichen Fragen kann ein Wohnungstausch auch ganz praktische Vor- und Nachteile mit sich bringen.
Mögliche Vorteile:
- Alternative zur klassischen Wohnungssuche
- Besonders interessant, wenn sich die Bedürfnisse verändern (Familienzuwachs oder der Wunsch nach einer kleineren Wohnung)
- Ein zeitlich abgestimmter Ein- und Auszug kann den Wohnungswechsel erleichtern
- Beide Seiten suchen gleichzeitig nach einer passenden neuen Wohnung
Mögliche Nachteile:
- Die Zustimmung der beteiligten Vermieter ist notwendig
- Beide Parteien müssen eine Wohnung finden, die zu ihren jeweiligen Bedürfnissen passt
- Je nach Tauschportal können Kosten entstehen
- Bei einem neuen Mietvertrag kann wieder eine Kaution erforderlich werden
- Bestehende Schäden, Umbauten und Pflichten zum Rückbau können bei einer Vertragsübernahme zu Problemen führen
Erst prüfen, dann kündigen
Wer eine passende Tauschwohnung gefunden hat, sollte trotz aller Vorfreude nichts überstürzen. Bevor der bisherige Mietvertrag gekündigt wird, sollte geklärt sein, ob der Vermieter dem Wechsel zustimmt und unter welchen Bedingungen der neue Mietvertrag oder die Übernahme des Vertrages erfolgt. Nicole Mutschke rät außerdem dazu, genau darauf zu achten, welche Verpflichtungen mit einer Wohnung übernommen werden.
Besonders Umbauten des Vormieters können später teuer werden, wenn man als neuer Mieter beim eigenen Auszug für den Rückbau aufkommen muss. Am wichtigsten ist deshalb, dass erst Mietvertrag und Zustand der neuen Wohnung geprüft, offene Fragen schriftlich geklärt und anschließend die bisherige Wohnung gekündigt werden.