9. Juni 2026, 7:27 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten
Ein Haus oder eine Eigentumswohnung ist meist der wertvollste Besitz einer Familie. Und einer der häufigsten Gründe für Erbstreitigkeiten. Denn sie lassen sich schlecht teilen. Wer keine Vorsorge trifft, überlässt die Verteilung dem Gesetz. Und die folgt nicht zwingend dem, was sich die verstorbene Person gewünscht hätte. myHOMEBOOK sprach dazu mit einer Anwältin und klärt auf, was beim Vererben von Immobilien zu beachten ist.
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Aus diesen Gründen lohnt sich ein Testament
Fehlt ein Testament, greift die gesetzliche Erbfolge nach §§ 1924 ff. BGB. Sind mehrere Personen erbberechtigt, etwa Kinder und Ehegatte, entsteht bei einer Immobilie regelmäßig eine Erbengemeinschaft. Deren Mitglieder müssen sich darüber einigen, was mit dem geerbten Wohneigentum geschieht. Schon eine einzige Stimme kann alle anderen blockieren. Im schlimmsten Fall entscheidet ein Gericht über das weitere Vorgehen. Das dauert, kostet Zeit und zehrt an den Nerven.
Mit einem Testament gehen Eigentümerinnen und Eigentümer solchen Streitigkeiten aus dem Weg, weiß Anwältin Nicole Mutschke. „Ein Testament muss grundsätzlich vollständig per Hand geschrieben und auch unterschrieben sein“, erklärt die Juristin. Außerdem gehören Ort, Datum und die eigenhändige Unterschrift dazu. Ein getipptes und nur unterschriebenes Dokument gilt nicht.
Besser ist ein notariell beurkundetes Testament. „Dabei erklärt man dem Notar mündlich den letzten Willen und der Notar hält ihn schriftlich fest oder man übergibt dem Notar eine bereits verfasste Erklärung, die dieser beurkundet“, berichtet Mutschke. Der Notar sorgt mit juristischer Erfahrung dafür, dass keine ungültigen Passagen entstehen. Da das Testament im Zentralen Testamentsregister landet, lässt es sich nach dem Tod auch zuverlässig auffinden.
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Ist es erlaubt, ein Kind im Erbfall zu bevorzugen?
Wer mehrere Kinder hat, fragt sich vielleicht, ob sich eines davon bevorzugen lässt, wenn eine Immobilie vererbt werden soll. Grundsätzlich ginge das, klärt die Anwältin auf. Eine erblassende Person kann frei darüber bestimmen, wer welche Teile des Vermögens bekommt. „Es muss auch nicht allen Kindern wertmäßig das Gleiche vererbt werden. Vielleicht möchte ja das eine Kind auch eher die Immobilie und ein anderes Kind eher Geld erben“, fasst Mutschke zusammen.
Juristisch lässt sich eine Immobilie aber nicht als Einzelgegenstand vererben. Mit dem Tod geht der gesamte Nachlass auf die Erben über. Um ein Kind dennoch zu bevorzugen, kennt das Erbrecht das „Vermächtnis“. Damit weist die erblassende Person einem Kind die Immobilie zu. Die Geschwister erhalten dann einen im Vermächtnis festgelegten Wertausgleich. Möglich ist etwa, dem begünstigten Kind aufzuerlegen, den Geschwistern einen jeweils gleich großen Anteil am Verkehrswert in Geld auszuzahlen.
Wer ein solches Modell wählt, sollte sich beim Aufsetzen des Testaments juristisch beraten lassen. Zu bedenken bleibt: Die Geschwister behalten ihren Pflichtteilsanspruch.
Pflichtteil: das gesetzliche Minimum für Angehörige
Ein Kind vollständig zu enterben, ist nicht möglich. Das deutsche Erbrecht schützt nahe Angehörige durch den Pflichtteil. Dieser beträgt stets die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein reiner Geldanspruch. Mit dem Pflichtteil kann ein enterbtes Kind also nicht verlangen, über die Immobilie mitzubestimmen oder dort einzuziehen.
Wichtig in diesem Zusammenhang: Hat das bevorzugte Kind die Immobilie schon zu Lebzeiten geschenkt bekommen, steht den Geschwistern ein Pflichtteilsergänzungsanspruch zu. Dieser reduziert sich jährlich um zehn Prozent (sogenannte Abschmelzung), sodass nach zehn Jahren nichts mehr übrig bleibt. Ein Stolperstein dabei: Haben sich die Eltern bei der Schenkung den Nießbrauch vorbehalten, beginnt die Frist nicht zu laufen. Auch nach zehn Jahren bleibt der volle Ergänzungsanspruch bestehen. Beim bloßen Wohnrecht hemmt der Vorbehalt die Frist nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel nicht. Anders kann es bei einem umfassenden Wohnrecht aussehen, das die Nutzung des Schenkers vollständig fortbestehen lässt.
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Wichtig für den Pflichtteil: die gesetzliche Erbfolge
Liegt kein Testament vor, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Erbfolge. Die Verwandten sind im Bezug auf den Pflichtteil in sogenannte Ordnungen unterteilt. Wichtig beim Pflichtanteil: „Der Pflichtteil ist grundsätzlich ein Geldanspruch. Das Kind kann also in der Regel nicht verlangen, einen Teil der Immobilie oder einen bestimmten Gegenstand aus dem Erbe zu erhalten.“
Zur ersten Ordnung zählen die Kinder der erblassenden Person und deren Nachkommen, zur zweiten Ordnung die Eltern und Geschwister, zur dritten die Großeltern. Generelle Regel: Solange ein Verwandter oder eine Verwandte einer vorhergehenden Ordnung lebt, erbt niemand aus einer nachgelagerten Ordnung.
Der Ehepartner oder die Ehepartnerin erbt entgegen landläufiger Meinung nicht automatisch alles, sondern neben den eigenen Kindern. Gibt es keinen Ehevertrag, hat das Paar also im Güterstand der „Zugewinngemeinschaft“ gelebt, erbt der überlebende Ehegatte die Hälfte. Die andere Hälfte teilen sich die Kinder zu gleichen Teilen.
Sind keine Kinder, aber Verwandte der zweiten Ordnung oder Großeltern vorhanden, erbt der Ehepartner drei Viertel. Das letzte Viertel geht an diese Verwandten. Existieren weder Kinder noch Verwandte zweiter Ordnung noch Großeltern, erbt der Ehepartner alles.
Wenn sich keine Erben finden
Bei alleinstehenden Personen ohne Testament kann es passieren, dass das Nachlassgericht erst Erben ermitteln muss. Bleibt diese Suche erfolglos, greift § 1936 BGB. In diesem Fall wird das Bundesland des letzten Wohnsitzes zum Erben. Geerbte Immobilien werden vom Land in der Regel verwertet und über Plattformen versteigert.