28. Oktober 2026, 12:21 Uhr | Lesezeit: 7 Minuten
Viele Eltern übertragen ihr Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder. Über einen Nießbrauch sichern sie sich das Recht, weiter darin zu wohnen oder es zu vermieten. Dann tropft es durchs Dach oder die alte Heizung gibt auf. Wer trägt die Kosten? myHOMEBOOK hat bei Haus & Grund Deutschland nachgefragt, worauf bei der Sanierung einer Immobilie mit Nießbrauch zu achten ist.
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Was ist ein Nießbrauch eigentlich?
Bei einer Immobilie mit Nießbrauch gibt es zwei Parteien. Dem Eigentümer gehört das Haus. Der Nießbraucher nutzt es. Ihr Verhältnis bestimmt ein Übergabevertrag. Beide schließen ihn beim Notar. Er regelt die Übertragung des Hauses und den Nießbrauch.
Die Kostenfrage klärt der Vertrag aber nicht in jedem Fall. Spätestens bei Reparaturen und Sanierungen prallen dann die Interessen von Eigentümer und Nießbraucher aufeinander. „Für grundlegende Entscheidungen über die Immobilie bleibt grundsätzlich der Eigentümer zuständig“, stellt Luisa Peitz klar, Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland in Berlin. Wer welche Rechnung bezahlt, regelt das Gesetz dagegen weniger eindeutig.
Wie unterscheiden sich Wohnrecht und Nießbrauchrecht?
Zunächst lohnt ein Blick auf den Unterschied zum Wohnrecht. Der Nießbrauch reicht deutlich weiter. Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen. Er darf sie grundsätzlich auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Die Grundlage dafür bildet § 1030 BGB.
Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt im Kern nur, die betreffenden Räume selbst als Wohnung zu nutzen. Vermieten darf der Wohnberechtigte also grundsätzlich nicht. Vereinfacht gesagt, darf der Wohnberechtigte im Haus leben. Der Nießbraucher darf zusätzlich daran verdienen.
Kleine Reparaturen zahlt der Nießbraucher
Wer eine Immobilie nutzt oder an ihr verdient, kümmert sich auch um ihren Erhalt. Diese Grundregel steht in § 1041 BGB. Danach erhält der Nießbraucher die Immobilie in ihrem wirtschaftlichen Bestand. Ausbesserungen und Erneuerungen übernimmt er aber nur im Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung.
Gewöhnlich sind dabei Arbeiten, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig und in kürzeren Abständen wiederkehren. Dazu gehören typische Verschleißreparaturen. Außergewöhnlich sind größere Maßnahmen, die nur gelegentlich anfallen. „Die Kosten allein entscheiden nicht. Es kommt vor allem auf Art, Umfang und Wiederkehr der Maßnahme an“, präzisiert Peitz.
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Das Dach macht die Grenze greifbar: Leckt es an einer Stelle, bezahlt der Nießbraucher die Ausbesserung. Eine komplette Dacherneuerung gehört dagegen in der Regel nicht mehr zur gewöhnlichen Unterhaltung. Bei der Heizung verläuft die Grenze ähnlich. Wartung und laufende Kosten trägt der Nießbraucher. Das Oberlandesgericht München bestätigte das 2022 für die Heiz- und Wartungskosten einer gemeinsam genutzten Heizanlage (Az. 8 U 1186/22). Ob auch eine neue Heizung noch dazugehört, hängt von Anlass und Umfang ab.
„Eine uneingeschränkte gesetzliche Zahlungspflicht des Eigentümers folgt für diese Fälle nicht automatisch“, schränkt Peitz ein. Denn das Gesetz verpflichtet den Eigentümer gegenüber dem Nießbraucher nicht, außergewöhnliche Reparaturen auszuführen oder zu bezahlen. Peitz rät deshalb, im Übergabevertrag ausdrücklich zu regeln, wer größere Reparaturen und Modernisierungen übernimmt.
Energetische Sanierung und gesetzliche Pflichten
Natürlich gibt es auch bei der Sanierung einer Immobilie mit Nießbrauch energetische Maßnahmen, die umgesetzt werden sollen. Hier sind die Rollen klar verteilt. Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht umgestalten oder wesentlich verändern (§ 1037 BGB). Notwendige Erhaltungsmaßnahmen des Eigentümers duldet er grundsätzlich (§ 1044 BGB).
Bei einer umfassenden energetischen Sanierung empfiehlt Peitz deshalb ein gemeinsames Vorgehen. Beide Seiten klären vorab Finanzierung, Ablauf und mögliche Einschränkungen bei der Nutzung. Auch das gehört laut Peitz in den Übergabevertrag.
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Bei gesetzlichen Pflichten trennt Peitz zwei Ebenen. Gegenüber dem Staat ist bei vielen gebäudebezogenen Vorgaben der Eigentümer verpflichtet. Peitz verweist auf das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Bundestag und Bundesrat haben es im Juli 2026 verabschiedet. Es löst das Gebäudeenergiegesetz ab. Erste Regeln gelten bereits. Bei zahlreichen Heizungs- und Gebäudepflichten nennt es ausdrücklich den Gebäudeeigentümer.
Die zweite Ebene betrifft die Kosten zwischen beiden Parteien. Nach § 1047 BGB trägt der Nießbraucher bestimmte laufende öffentliche Lasten. Dazu zählen die Grundsteuer und Gebühren etwa für Müllabfuhr, Straßenreinigung oder Schornsteinfeger. Ausgenommen sind außerordentliche Lasten, die den Wert des Grundstücks selbst betreffen. Juristen sprechen vom Stammwert. Ein Beispiel sind Erschließungsbeiträge, etwa für den Bau einer Straße vor dem Haus. Sie bleiben Sache des Eigentümers.
Fördergeld und Steuern
Auch beim Fördergeld ist häufig der Eigentümer am Zug. Wer den Antrag stellen darf, legt jedes Förderprogramm selbst fest. Bei der aktuellen KfW-Heizungsförderung ist grundsätzlich der im Grundbuch eingetragene Eigentümer antragsberechtigt. Ein Nießbraucher oder Wohnberechtigter stellt den Antrag nicht selbst. Die Förderfähigkeit gehört laut Peitz vor der Beauftragung auf den Prüfstand. Seit dem 21. Juli 2026 gelten bei der KfW neue Konditionen. Die Grundförderung liegt weiter bei 30 Prozent der Kosten. Dazu kommen Boni, zum Beispiel abhängig vom Einkommen.
Bei vermieteten Immobilien stellt sich zusätzlich die Steuerfrage. Beim klassischen Vorbehaltsnießbrauch erzielt in der Regel der Nießbraucher die Einkünfte aus Vermietung. Selbst getragene Erhaltungsaufwendungen setzt er grundsätzlich als Werbungskosten ab, sofern die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Der Eigentümer kann seine Ausgaben dagegen nicht ohne Weiteres geltend machen. Größere Sanierungen stimmen beide Seiten am besten vorab mit einer Steuerberatung ab, empfiehlt die Expertin von Haus & Grund Deutschland.
Was steckt hinter „Nießbrauch“? Die Vor- und Nachteile
Renovieren, Sanieren, Modernisieren – was sind die Unterschiede?
Wenn der Eigentümer nicht zahlt
Schwierig wird es, wenn der Eigentümer eine nötige Reparatur verweigert oder nicht bezahlen kann. Steht eine außergewöhnliche Reparatur an, informiert der Nießbraucher unverzüglich den Eigentümer. Das schreibt § 1042 BGB vor.
Lässt der Nießbraucher eine Arbeit ausführen, zu der er nicht verpflichtet ist, kommt ein Ersatzanspruch nach § 1049 BGB infrage. Automatisch besteht dieser Anspruch aber nicht. Das Gesetz verweist auf die Regeln der sogenannten Geschäftsführung ohne Auftrag. Gemeint ist eine Angelegenheit, die jemand für einen anderen erledigt, ohne von ihm beauftragt zu sein. Sein Geld zurück erhält der Nießbraucher nach § 683 BGB nur unter einer Bedingung: Die Arbeit liegt im Interesse des Eigentümers und entspricht seinem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen. Hat der Eigentümer eine Sanierung ausdrücklich abgelehnt, fehlt diese Voraussetzung in der Regel.
Genau deshalb warnt Peitz vor Alleingängen. Ein Nießbraucher sollte keine größere Sanierung eigenmächtig beauftragen und darauf vertrauen, die Rechnung später weiterreichen zu können. Sonst bleibt er womöglich auf den Kosten sitzen. Für solche Fälle empfiehlt sie klare Regeln im Vertrag.
Was im Übergabevertrag bei Nießbrauch stehen sollte
Im Übergabevertrag braucht zunächst der Nießbrauch selbst eine eindeutige Beschreibung und einen Eintrag im Grundbuch. Für die Praxis ist eine klare Kostenregel mindestens genauso wichtig. Haus & Grund empfiehlt, folgende Punkte ausdrücklich festzuhalten:
- Wer bezahlt laufende Reparaturen?
- Wer übernimmt größere Instandsetzungen?
- Wer trägt Modernisierungen und energetische Sanierungen?
- Wer zahlt Versicherungen und öffentliche Lasten?
- Wer stellt Förderanträge?
- Welche Zutritts- und Mitwirkungsrechte gelten?
- Darf der Nießbraucher vermieten und unter welchen Bedingungen?
- Wer entscheidet über größere bauliche Veränderungen?
- Wer finanziert eine Maßnahme vor und wie läuft die Erstattung?
„Je genauer die Beteiligten diese Punkte regeln, desto weniger Streit entsteht später“, fasst Peitz zusammen.
Auch ältere Verträge lassen sich anpassen. Eigentümer und Nießbraucher ändern oder ergänzen ihre Vereinbarungen einvernehmlich. Das lohnt sich laut Peitz besonders bei Verträgen aus einer Zeit, als energetische Sanierungen, neue Heizungsvorgaben und die heutige Förderlandschaft keine Rolle spielten. Anders sieht es beim Nießbrauchsrecht im Grundbuch aus. Wer es inhaltlich ändern, beschränken oder aufheben möchte, braucht in der Regel zusätzliche notarielle Erklärungen und eine Änderung im Grundbuch.