25.05.2023, 13:10 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Die myHOMEBOOK-Serie „Der Weg zum Eigenheim“ beleuchtet die einzelnen Schritte beim Immobilienkauf – vom Wunsch bis zur Schlüsselübergabe. In diesem Artikel erklärt Immobilienmakler und myHOMEBOOK-Autor Christopher Hnida, was beim Kaufabschluss wichtig ist.
Eine Immobilie zu kaufen ist eine Entscheidung, die gut durchdacht sein will. Im Rahmen unserer 6-teiligen Serie „Der Weg zum Eigenheim“ rund um den Immobilienerwerb beschäftigen wir uns in diesem Artikel mit der vorletzten Phase: dem Kaufprozess. Was sollte man über den Notartermin, den Kaufvertrag und die Schlüsselübergabe wissen? Die Antworten auf diese Fragen beantworten Immobilien-Experte Christopher Hnida bei myHOMEBOOK.
Übersicht
Wie läuft der Notartermin ab?
Im Vorfeld des Notartermins erhalten Käufer und Verkäufer den Vertragstext als Entwurf und können ihn ausgiebig prüfen. Hier kann es sinnvoll sein, einen Profi zu konsultieren, wenn man selbst auf dem Gebiet nicht firm ist. Sind dann alle Fragen geklärt und die Beteiligten mit den Bedingungen, die im Vertrag festgehalten sind, einverstanden, trifft man sich in den Räumen des Notars zur Unterzeichnung.
Der Notar liest den Vertrag von Anfang bis Ende einmal vor und erklärt in der Regel von sich aus noch den ein oder anderen wesentlichen Punkt. Selbstverständlich hat man hier auch die Gelegenheit, Fragen zu stellen. Ist dann alles so wie gewünscht, unterschreiben die Beteiligten den Vertrag und er ist rechtskräftig. Den Schlüssel bekommt man aber dennoch nicht gleich in die Hand. Auch den Farbeimer und das Malerkrepp kann man getrost erst in ein paar Wochen kaufen. Zunächst folgen noch ein paar weitere Termine.
Wie funktioniert die Schlüsselübergabe?
Den Zeitpunkt der Schlüsselübergabe nennt man in der Fachsprache auch „Nutzen-Lastenwechsel“. Meist ist dieser an die Kaufpreiszahlung geknüpft. Es gehen damit alle Nutzen auf den Käufer über, also die Möglichkeit die Immobilie zu bewohnen oder auch zu vermieten. Auch alle Lasten, also die Zahlung der Bewirtschaftsungskosten und die sogenannte „Gefahr des zufälligen Untergangs“, etwa durch Brand oder Ähnliches, trägt fortan der Käufer.
Über den Termin der Übergabe wird ein Protokoll geführt. Für eine ordentliche Abrechnung ist es wichtig, alle Zählerstände zu protokollieren. Auch ist wichtig festzuhalten, dass der Zustand der Immobilie so ist, wie vereinbart.
Wann muss ich den Kaufpreis zahlen?
Dies bestimmt der Kaufvertrag. Beim Kaufen einer Immobilie, die sich noch im Bau befindet, wird eine Ratenzahlung je nach Baufortschritt vereinbart. Grundlage dafür ist die MaBV, die Makler- und Bauträgerverordnung. Bei einer Bestandsimmobilie werden im Kaufvertrag Fälligkeitsvoraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises bestimmt. Dies sind üblicherweise:
- Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers
- Das Vorliegen der Verwalterzustimmung
- Gesicherte Löschung eventueller Grundschulden, die noch auf der Immobilie lasten und vom Käufer nicht übernommen werden
Die Vereinbarung dieser (und ggf. weiterer) Voraussetzungen ist der Grund für den Verzicht auf das früher übliche Notaranderkonto. Dieses Treuhandkonto diente dem Geldtransfer, wenn man eine Immobilie kaufen möchte. Der Kaufpreis wird also nach Aufforderung durch den Notar direkt an den Verkäufer überwiesen. Meist geschieht dies innerhalb von vier bis sechs Wochen nach dem Notartermin.
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Wann kann ich einziehen?
Eingezogen werden kann sofort nach dem Termin des Nutzen-Lastenwechsels. Ab diesem Zeitpunkt ist man tatsächlich im Besitz der Immobilie und kann auch mit den Renovierungsarbeiten beginnen. Ebenfalls ist man dann in der Lage, einen Mietvertrag zu schließen, falls man die Immobilie vermieten möchte.
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